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金九银十 北京楼市能否上演价格战？
对于京城楼市来说，以往每年9、10月份都是金灿灿的收获季节，这个时期不但开盘项目众多，而且购房者的热情也非常高涨，历年来均是楼市旺销期，因此开发商往往对金九银十寄予了更多的厚望。然而，自从京城楼市2007年底进入销售淡季以来，购房人的观望心态仍未见改变，楼市依然低迷，因此，今年的金九银十成了京城楼市能否复苏的关键季节。
据亚豪机构最新统计数据显示，与8月京城楼市供需均出现急刹车不同，预计金九银十两个月京城约有79个楼盘入市，其中约4成为纯新盘。受"90／70"政策影响，市场产品供应严重同质化，楼市竞争加剧，价格战一触即发。
朝阳、海淀等城市功能区成供应重点
在记者调查过程中，有相当一部分开发商表示："开盘时间待定，有可能年底前开盘，也有可能明年再推出。"亚豪机构副总经理高珊认为，这透露出开发商的矛盾心态，一方面资金链紧绷，亟待销售回款补充流动资金的不足；另一方面，对于市场前景无法做出准确判断，如果贸然推出新盘市场反馈不佳，那么项目后期销售将更加艰难，两难抉择之下，开发商不得不选择观望，根据金九银十的市场表现再确定新盘推出的时间。
据亚豪机构统计数据显示，预计金九银十两个月，京城约有79个房地产项目开盘入市，而2007年仅9月新增供应项目数量就达到77个。今年9、10月即将开盘入市的项目呈现出明显的区域效应，朝阳、海淀等城市功能区的项目供应量大为增加，东城、西城、宣武、崇文等城市核心区也有项目放量。其中，朝阳区的入市项目为25个、海淀区为14个，这两个区域的供应数量占总供应量的49．4％，占据了半壁江山。而东城、西城等4个区域的项目供应数量为9个，占总供应量的11．4％，而2007年同期，这4个区域的项目供应数量仅占总供应量的0．4％。
高珊认为，9、10月份之所以会出现城市核心区及功能区项目供应比重增加，而远郊区域比重减小的现象，主要原因有两点：第一，市区的房地产项目大多数具有交通、配套、区域位置、环境等资源优势，这些项目的性价比相对较高，因此在市场上被消费者认可的程度较高。第二，今年以来，京城楼市的打折促销风潮不断，尤其是远郊区的一些项目打折力度更是不断加大，而市区的多数项目由于具有区域、配套等资源优势，价格相对坚挺，在这种情况下，这些项目的竞争力相对较强。目由于具有区域、配套等资源优势，价格相对坚挺，在这种情况下，这些项目的竞争力相对较强。
尾房降价、超低折扣、低价入市，让消费者得实惠
今年上半年，各项目一般仅给予一次性付款客户一定的折扣，最低为95折。然而，这种促销方式并未被消费者接受，不仅没有提高销售量，反而成了楼市下挫的信号，加剧了购房人持币待购的行为。下半年开始，项目打折幅度逐渐加大，显示出开发商在市场观望期的焦灼心态，价格频现跳水。随着金九银十即将来临，项目同质化竞争加剧，价格战一触即发，据记者调查了解，楼盘价格战将主要采取三种形式。
第一种是尾房降价。如天鸿集团旗下位于东五环外朝阳北路的天际·万象高尔夫花园项目，将其大户型尾房重新包装，以万象·巴德公寓的案名推出，价格由此前的13000元／平方米直落至8960元／平方米，折扣幅度已达到了7折。
第二种是一次性付款给予超低折扣。如位于西五环外卢沟桥的沸城项目，一次性付款每平方米优惠2000元，相当于8折，位于北五环清河的清河新城，小户型一次性付款可享受85折。
第三种是纯新盘低价入市。新项目入市在价格制定策略上会反复思量，研究周边在售项目的价格策略，结合自己的产品特征，针对目标客户的接受能力来确定价格，基本上都会低于周边在售项目的价格，用低价开盘冲击市场。这种策略确实起到了促进销售的作用，如位于西三环的保利·百合花园，位于南二环的中信城，虽然均位于中心城区，具有绝佳的地理位置，然而开盘价每平方米均低于周边项目2000至3000元左右，一经放量，均受到了购房人的热捧，实现了快速销售。
亚豪机构副总经理王英男对记者表示，从几种打折促销方式的最终效果来看，新盘低价入市促销作用最为明显，而其他优惠方式都有一定的弊端，无法覆盖到全部购房客户，因此项目销售并不理想。比如尾房直降方式，可供购房人挑选的户型极为有限，尾房往往朝向、楼层都有一定问题，且户型面积偏大，开发商虽然在价格上给予了较大幅度的优惠，然而房屋总价仍然很高，因此很难令当下处于买方市场的购房人满意。一次性付款给予超低折扣的方式，往往令目前以自住型购房为主的消费者在经济能力上难以承受，因此无法享受到这种超低优惠。相比之下，纯新盘项目户型齐全，可供选择的余地大，低价入市的策略能够让全部购房客户得到优惠，购房人因此买账也在意料之中。
价格战将在特定区域的特定项目上出现
进入金九银十，供应量较前期有了较大幅度的提高，由于楼盘竞争加剧，原有的促销手段或许就不够用了。在记者调查时，不少开发商都表示做好了各种吸引人气的准备，必须在9、10月"突围"。王英男也认为，提高后期产品品质，精装修、送家电已是不得不采用的方式，而且楼市很有可能产生更新颖的促销方式。"后续项目的价格要做调整，但是调整幅度的大小还要等到9月份看看市场情况再定。除非市场继续恶化，周边项目都纷纷降价，公司才可能考虑进一步降价，否则还是以折扣方式为主。"一位正在东部开发一高档住宅项目的开发商告诉记者。
"上半年花样翻新的打折促销并未让购房人买账，下半年竞争更加激烈。在当前的市场形势下，哪个项目价格降得早、降得快、降得直接，资金就能迅速回笼。"王英男认为，楼市暂时还不会全面出现严酷的价格战，但价格战将会出现在特定区域的特定项目上。
王英男表示，远郊项目下半年受保障性住房上市的影响，部分与保障性住房重合的购买力的转移，必然会造成远郊项目销售压力加大，价格有可能出现回落。此外，部分去年价格上涨速度过快、幅度过高的项目，超越了区域发展现状和产品价值，价格也会出现合理调整，如朝青板块的部分项目有可能出现价格回落。 (孙蔚)
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[楼 主]
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Posted: 2008-09-07 20:35 |
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